임대차3법 시행 정리 및 Q&A - 계약갱신청구권, 전월세상한제, 임대차신고제

주택임대차보호법 개정 법률안이 국회 본회의를 7월 30일 통과했습니다.

계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로, 임차인의 안심 거주 기간이 2년 늘어납니다.

계약 갱신 시 임대로 상한도 5% 범위 내로 제한되어 임차인들이 임대료 급등으로 인한 걱정에서 어느 정도 벗어날 수 있습니다.

출처 : 국토교통부 홈페이지, 블로그

이번 입법은 임대인과 임차인 간 관계를 보다 균형 잡힌 권리 관계로 재정립 되었고 임차인이 흼아하면 임차 거주기간을 연장할 수 있지만 집주인이 임대차 계약갱신 시점에 해당 주택에서 직접 거주하기를 원한다면 아무런 제약 없이 거주할 수 있도록 한 것이 그 예입니다.

개정된 주택임대차보호법의 주요 내용을 알아보겠습니다.

1. 계약갱신청구권 도입

임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전*까지 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못함

* ’20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신 청구(`20.6.9. 개정사항)

임차인은 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사할 수 있도록 하며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봄

2. 직접거주 갱신거절에 대한 손해배상

임대인이 실 거주를 이유로 갱신을 거절했으면서도, 임차인이 요구한 갱신기간 동안 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하도록 함

- 허위의 갱신 거절 시 손해배상액 산정

① 임대인과 임차인 간 손해배상 예정액

② '①'이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액

1) 갱신 거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액

2) ｢임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료 - 갱신 거절 당시 월단위 임대료｣의 2년 분에 해당하는 금액

3) 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액

3. 갱신시 증액상한

임대료 증액상한을 5%로 하되, 지자체가 지역 임대차 시장 여건 등을 고려하여 조례로 달리 정할 수 있도록 함

4. 분쟁조정위원회 확대 설치

대한법률구조공단과 함께, LH 및 한국감정원에도 분쟁조정위원회를 설치하도록 

5. 주택임대차보호법 공동소관

주택임대차 표준계약서를 법무부 장관이 국토부 장관과 협의하는 등 향후 공동소관하기로 함

임대인과 임차인의 균형잡힌 권리관계를 조성하고 투명한 임대차 시장의 조성을 위해 노력하며 임대차 3법 중 하나인 임대차 신고제도 국토부의 당초 계획대로 '21년 6월'에 차질없이 시행 된다고 합니다.

임대차 신고제는 임대차 실거래 정보를 취합하여 임차인에게 시의성 있는 시세 정보를 제공하는 제도로 주택임대차보호법에 담긴 임대차 계약 당사자 간의 계약의 룰을 정하는 전월세상한제와 계약갱신청구권과는 제도도입 목적 및 근거 법률에 다소 차이가 있습니다. (임대차 신고제는 부동산거래신고법)

※ 주거의 안정은 인간다운 생활을 하기 위한 필수 불가결한 요소이며, 국가는 경제적 약자인 임차인을 보호하고 사회복지의 증진에 노력할 의무를 진다.(헌재 1998.2.27. 97헌바20)

이번 *주택임대차보호법 개정을 계기로 임차인이 폭넓게 보호 받고, 임대인의 권리가 존중되는 균형잡힌 임대차 시장이 되도록 해야 될 것입니다.

Q&A 계약갱신청구권, 언제부터 집주인에게 요구할 수 있나요?

계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회에 한해 2년 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리이며 31일부터 '계약갱신청구권'이 기존, 신규 계약 모두 적용됩니다.

임대차 기간이 끝나기 6개월 전~1개월 전까지 청구할 수 있습니다.

* 20.12.10 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 계약갱신청구권 행사기간 관련 개정사항 (1개월 전 ~ 2개월 전) 이 적용됩니다.

Q&A 계약갱신 요구하면 무조건 2년 살아야 하나요?

임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지받은 날부터 3개월 지나야 계약해지 할 수 있습니다.

* 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료를 납부해야 합니다.

Q&A 계약갱신하면서 임대료가 올라 전세대출을 늘릴 예정인데, 집주인 동의를 받아야 하나요?

주택도시보증공사(HUD) 등 보증기관에서 전세대출보증을 받은 경우 임대인의 동의가 반드시 필요한 것은 아닙니다.

대출 실행 시 대출기관은 임대인에게 임대차 계약의 존부 및 허위 여부 등을 확인하지만 이는 임대인의 동의를 구하는 절차는 아닙니다.

Q&A 집주인이 직접 산다고 계약갱신을 못했는데? 거짓말이면 어떻게 하나요?

임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

Q&A 허위의 갱신 거절 시 손해배상액 산정

1) 임대인과 임차인 간 손해배상 산정액

2) '1)'이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액

①. 갱신거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액

②. 임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료

- 갱신 거절 당시 월단위 임대료의 2년 분에 해당하는 금액

③. 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액

Q&A 법 시행 이후 계약기간이 만료되어 새로운 세입자와 계약을 했는데, 기존 세입자가 계약갱신을 요구할 수 있나요?

1) 법 시행 전 제3자와 계약이 이미 체결된 경우, 예외적으로 임차인에게 갱신요구권을 부여하지 않습니다.

다만, 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약 체결 사실을 계약금 수령 입증, 계약서 등으로 입증할 수 있어야합니다.

2) 법 시행 후 임대인이 제3자와의 계약체결을 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없습니다.

Q&A 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보나요?

계약갱신요구권 행사는 임차인의 명확한 의사표시를 하는 경우로 한정됩니다.

출처 : 국토교통부 홈페이지, 블로그